Resumo de Ampliação DA ISENÇÃO DO ITBI NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM SÃO PAULO -

Em 14/07/2010, foi publicado o Decreto nº 51.627 do Município de São Paulo, que aprova o Regulamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, revogando os Decretos nºs 42.478/02, 46.228/05 e 50.105/08.Uma das principais alterações do novo regulamento foi o aumento do valor do imóvel passível de isenção, mas existem outras questões importantes no novo Decreto que entrou em vigor no dia 14 de julho. Vejamos as principais mudanças: A primeira alteração que chama a atenção é a incidência do imposto sobre a instituição e a extinção do direito de superfície, claramente tipificado na nova legislação.O direito de superfície consiste na autorização de construção em terreno de outrem, mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.Essa alteração representa uma mudança muito significativa, pois segundo o entendimento majoritário da doutrina, não incidiria o ITBI em operações desse tipo, uma vez que não havia previsão legal na lei paulistana e, ademais, tal operação consistia em simples autorização de construção e plantio, sem a efetiva transmissão do bem ou direito, portanto não representava hipótese de incidência para a cobrança do imposto.Já a base de cálculo do imposto permanece a mesma, ou seja, o valor venal do imóvel ou o preço de mercado, considerando-se aquele que for maior. Mas a obrigatoriedade de ter base mínima conforme o IPTU não existe mais.Para apuração do valor venal, considerar-se-á o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao imóvel, salvo se for comprovada que a construção dessa benfeitoria foi incorporada pelo adquirente ou cedente do imóvel objeto do ITBI.Ainda para a apuração do valor da base de cálculo surgiu a “Arbitragem”.Quando o contribuinte não concorda com o valor base para o cálculo do ITBI sobre seu imóvel que será transmitido, poderá solicitar uma Avaliação Especial. Esse procedimento já era utilizado no Decreto anterior.Porém, caso a Administração Tributária não concorde com o valor trazido pela Avaliação Especial solicitada pelo contribuinte, poderá instaurar procedimento administrativo de arbitramento da base de cálculo e aplicação das demais cominações legais.No caso de recolhimento a menor, além de obrigado a realizar o restante do recolhimento, incidirá multa. A forma de cálculo desta multa não está especificada no Decreto. Consta apenas que a multa moratória incidirá sobre o valor total do imposto. O nosso entendimento é pela incidência da multa com base apenas na diferença não recolhida, podendo utilizar-se, inclusive, as mesmas porcentagens mencionadas nos incisos do art. 19 do Decreto nº 51.627/10.Fato importantíssimo diz respeito à possibilidade de parcelamento do imposto lançado de ofício pela administração. No Decreto anterior havia previsão nesse sentido, mas no novo regulamento não há nenhuma previsão, o que permite deduzir que está vedada tal possibilidade, a não ser que outra norma venha regulamentar essa situação.Para finalizar, uma boa notícia: foi ampliada a isenção do imposto nas aquisições de imóveis da CDHU, da Cohab e dos adquiridos pela Caixa Econômica Federal, por meio do Fundo de Arrendamento Residencial para o Programa de Arrendamento Residencial. Os imóveis de uso residencial até R$ 30.000,00 eram isentos pelo Decreto anterior, no regulamento atual, o valor do imóvel passível de isenção aumentou para R$ 35.704,26.

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