Resumo de Apontamentos sobre a fiança locatícia_p 01

APONTAMENTOS SOBRE A FIANÇA LOCATÍCIA
E O DIREITO A MORADIA

Hora Neto (2006) relata que o
mercado de locação retraiu-se com o surgimento da Lei nº 8009/90, razão pela
qual o artigo 82 da Lei 8.245/91 alterou o artigo 3º da Lei 8.009/90,
acrescentando mais uma exceção à regra geral da impenhorabilidade, tornando
assim penhorável o bem de família do fiador locatício, até então impenhorável.

Ele acrescenta que desde então a
questão tornou-se controversa – tendo aumentado ainda mais com a promulgação da
Emenda Constitucional nº 26/2000, vez que introduziu o direito à moradia no rol
dos direitos sociais previstos no artigo 6º da Carta Magna, resultando no
aparecimento de duas correntes de pensamento: a primeira, que advoga a penhora
do bem de família do fiador da locação e admite a recepção da Lei nº 8.009/90
pela Emenda Constitucional e, a segunda, que sustenta a tese da
impenhorabilidade do bem de família do fiador locatício, em razão da não
recepção da exceção do inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/90 pela emenda
referida.

Hora Neto (2006) esclarece que a
questão resultou em grande polêmica, quando então, o STF entendeu, por maioria,
não haver incompatibilidade entre a lei e a emenda mencionadas, concluindo pela
recepção da lei infraconstitucional e pela penhorabilidade do bem de família do
fiador da locação.

Hora Neto (2006) discorda da posição
do Supremo, na esteira dos votos minoritários e da corrente que advoga a não
recepção ou incompatibilidade entre a Lei 8.009/90 e a Emenda Constitucional nº
26/2000. Porque nesse sentido, ele sustenta que o contrato locatício, como
assim difundido no Brasil de hoje, mormente nas médias e grandes cidades, é um
contrato de adesão e de consumo, devendo assim ser regido, em simbiose, pelas
principiologias consumerista e civilistica, além do que pelos postulados do
direito civil constitucional.

Ele defende ainda que para abrandar
o voraz mercado imobiliário e, afastar a penhora do bem de família do fiador da
locação – faz-se necessário que o Governo, mediante o Dirigismo Estatal,
reestruture o seguro fiança locatícia, que praticamente inexiste, à vista da
abusividade praticada pelos agentes bancários e securitário, em detrimento do
locador e das regras cogentes da Lei do Inquilinato, sendo esse um
microssistema jurídico valiosíssimo, mormente numa sociedade injusta e
estratificada como a nossa, com imenso déficit habitacional.

Hora Neto (2006) relata que até a
vig|ência da Lei 8.009/90, em 30 de março de 1990, o mercado de locação de
imóveis fluía normalmente, fora os percalços provocados pela política
habitacional do governo. O fato é que o mercado seguia seu curso normal,
servindo como fiador mesmo aquele que tivesse um único imóvel e que residisse
com sua família, pois que esse imóvel era sim penhorável na hipótese de
inadimplemento por parte do locatário.

Entretanto, com a edição da lei, que
previa ser impenhorável o bem de família também do fiador locatício, o mercado
retraiu-se largamente, passando a aceitar como fiador somente aquele que fosse
proprietário de mais de um imóvel, uma vez que um dos imóveis era bem de
família legal e o outro, serviria em tese, para satisfazer o crédito do credor,
ou seja, o locador, acaso o afiançado não pagasse os aluguéis.

O mercado imobiliário então
incomodou-se com esta situação, na medida em que a Lei 8.009/90 restringiu e
limitou as locações em geral, devido a dificuldade para encontrar-se fiador
proprietário de mais de um imóvel, razão que fez com que o legislador fosse
pressionado e por conseguinte, eliminado o embaraço com o advento da Lei do
Inquilinato (Lei nº 8.245/91) que acrescentou então o inciso VII ao artigo 3º
da Lei 8.009/90, ou seja, ampliou o rol de exceções à impenhorabilidade do
imóvel residencial do casal ou entidade familiar – tornando assim penhorável o
imóvel residencial do fiador.

Diante desses fatos, Hora Neto
(2006) questiona se o contrato de locação pode ser classificado como um
contrato paritário ou como um contrato de adesão? Acrescenta ainda que, se for
contrato de adesão, ele deve ser regido pelo Código Civil ou pelo Código de
Defesa do Consumidor, ou por ambos?

Para responder a esse
questionamento, Hora Neto (2006) encontra em Gonçalves (2005) o seguinte
conceito sobre contrato paritário:

É aquele do tipo
tradicional, em que as partes discutem livremente as condições, porque se
encontram em situação de igualdade (par a par). Nessa modalidade há uma fase de
negociações preliminares, na qual as partes, encontrando-se em pé de igualdade,
discutem as cláusulas e condições do negócio. (GONÇALVES, 2005, apud HORA NETO, 2006, p. 43).

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